Só é dono quem registra
Segunda-feira, 21 de março de 2016

Só é dono quem registra

Certamente você já leu essa frase na capa de escrituras públicas ou de contratos de compra e venda de imóveis. 

De fato, nosso ordenamento apenas admite o registro imobiliário como prova da propriedade imobiliária. Bem por isso, § 1º do art. 1245 do C.Civil esclarece que enquanto o título aquisitivo não for registrado, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 

Esses registros são feitos pelos cartórios, que se destinam à documentação e publicidade desses atos.  Essas informações e registros também estão disponíveis nos municípios, em cada prefeitura, cujos dados são utilizados nos lançamentos fiscais.  Mas, os cartórios têm a reserva de mercado. 

Importa, entretanto, que a prova da propriedade imobiliária apenas se faz com a exibição do respectivo registro.  O art. 108 do C.Civil diz que a validade dos atos jurídicos, como aqueles da transferência da propriedade imobiliária que exceder ao valor de trinta vezes o salário mínimo, apenas será admitida se obediente à  forma prevista em lei, consistente no caso, na escritura pública ou contrato particular, quando a aquisição se fez mediante financiamento bancário.

Nessa linha e evidenciando coerência o sistema impede que os juízes admitam outra prova da propriedade imobiliária senão mediante a exibição do respectivo título de domínio, registrado. É o que dispõe o art. 366 do CPC – “quando a lei exigir, como da substância do ato, o instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta”. 

Em sendo assim, ociosa qualquer alegação de que o ex-presidente Lula seria o dono do apartamento do Guarujá ou do sítio de Atibaia. É que o juiz não poderá admitir outro meio de prova que o registro imobiliário.  

A argumentação deduzida pelos acusadores sugere, por consequência, que a aquisição se fez mediante ato simulado, fingido, que não representa a verdade.  Mas, a invalidade desse ato jurídico, simulado, apenas seria possível mediante declaração de nulidade, cuja sentença produziria efeitos depois do trânsito em julgado e, no caso, os títulos aquisitivos não foram desconstituídos ou, anulados.

De outra parte, é verdade que alguém pode adquirir a propriedade mediante usucapião, desde que tenha a posse prolongada, mansa e pacífica e, em alguns casos, com justo título. 

É o caso, por exemplo, de alguém que adquire veículo em cuja posse permanece por anos e depois vem a ser surpreendido com a constatação de que o carro havia sido roubado e o chassi remarcado.  Poderá, no entanto, pedir ao juiz que declare por sentença que ele é o proprietário.  Essa sentença, constitutiva, produzirá efeitos desde quando o veículo foi adquirido, desde quando se imitiu na posse. 

Mas, no caso o apartamento do Guarujá está desocupado, sem evidências do exercício de posse pela família do ex-presidente e, no caso de Atibaia, não se pode afirmar que ele tenha o sítio como dele. Sendo assim, o ordenamento não admite que se tenha o ex-presidente como titular do domínio daqueles imóveis. 

É importante destacar, nesse quadro, que o respeito àquelas normas impede que prevaleçam acusações que afrontem o ordenamento. Isso significa, em última análise, respeito ao Estado Democrático de Direito.  Dispõe, com efeito, o art. 5º, I, da CF, que ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. 

Vale, pois, a vontade da lei e não a de algum agente público que arbitrária e abusivamente faça afirmações que contrariem o ordenamento.  Não podemos admitir retrocessos, como se estivéssemos, ainda, em plena ditadura militar, quando o autoritarismo e o abuso prevaleciam.  Espero que a legislação seja respeitada. 

Urbano Ruiz é Des. aposentado do TJSP e membro da AJD
Segunda-feira, 21 de março de 2016
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